Капитальный ремонт: сколько, кому и зачем платить

Несмотря на новую статью расходов по ЖКХ, москвичи остаются в привилегированном положении: средняя доля расходов на квартплату из расчёта на одно домохозяйство в России одна из самых низких в мире, а в Москве – одна из самых низких в России. Более того, рост тарифов медленнее роста инфляции. Так, в 2014 году тарифов повысились на 7%, а среднегодовой уровень инфляции составил 7,9%; в 2015 году: рост тарифов – 10%, среднегодовой уровень инфляции – 16,6%.

Ещё одним плюсом московской программы капремонта можно считать то, что она была принята позже всех других. Это позволило учесть ошибки других регионов России. А вкупе с мониторингом всех домовых систем, который проводился в столице в течение 10 лет, это дало возможность установить определённые сроки ремонта каждой составляющей каждого дома, поскольку у специалистов есть информация об их истинном состоянии.

Напомним, что план капитального ремонта рассчитан почти на 30 лет, до 2044 года. Такие сроки позволяют, с одной стороны, жильцам платить меньшие взносы, с другой - оставляют время на случай каких-либо непредвиденных изменений. При этом первые работы по ремонту зданий начнутся уже в этом году – в части домов нужно срочно менять некоторые системы. Вместе с тем, все многоквартирные дома в Москве выстроены в очередь в зависимости от степени износа «начинки» (лифтов, систем обеспечения горячей и холодной водой, электропроводки), а также исходя из того, когда и насколько серьёзно дом ремонтировался в последний раз.

Кроме того, одно из достоинств московской программы капремонта заключается в том, что в плане проведения работ чётко выделены и оговорены сроки ремонта каждого дома в Москве (на капремонт в одном доме отводится три года).

У многих, особенно у жителей новых домов, возникает вопрос: почему платить нужно уже сейчас, ведь ремонт потребуется через 30-40 лет? На него есть вполне разумный ответ. Капитальный ремонт включает в себя переделку практически всего в здании: от фасада до канализации. Естественно, это требует больших вложений, собрать которые с жильцов за короткое время попросту невозможно. Поэтому ежемесячные отчисления на капремонт начинают собирать уже сейчас, чтобы к тому сроку, когда в доме нужно будет провести такие работы, нужная сумма была собрана. Уточнить сроки проведения капитального ремонта в конкретном доме можно в региональной программе капитального ремонта, которая доступна для ознакомления здесь.

Все деньги, собранные с жильцов дома, будут накапливаться на специальном счёте – своём для каждого здания. И здесь есть два варианта: можно открыть счёт в Фонде капитального ремонта или создать специальный счёт в одном из полусотни российских банков, которые Центральный банк РФ считает достаточно надёжными для этого.

Этот вопрос должны решать сами собственники жилья на общем собрании, для этого требуется как минимум 2/3 голосов. Срок принятия решения – 1 июня этого года, а те, кто не смог или не успел ничего решить, автоматически переводятся на первый вариант (Фонд капитального ремонта). Однако решение можно изменить: для этого необходимо снова созвать общее собрание и прийти к соглашению. Стоит отметить, что переход со специального счёта на правительственный Фонд занимает всего месяц, а обратно – уже два года.

Важно понимать, что в случае, если реализован первый вариант сбора средств (через Фонд), то в дальнейшем собственникам жилья остаётся только исправно платить взносы. Обо всём остальном – установление сроков ремонта, выбор подрядчика для работ, заключение договоров и прочие организационных тонкостях – позаботится Фонд капитального ремонта. Более того, эта организация сможет ремонтировать здания с привлечением средств, собранных с других домов – своего рода «касса взаимопомощи».

Если же жильцы решили создавать собственный специальный счёт в банке, то они должны всё делать сами – устанавливать сроки, выбирать собственника счёта, определять, какие именно работы будут проведены (помимо обязательных), искать подрядчиков для этих работ и заключать с ними договора. Кроме того, при выборе варианта со спецсчётом появляется возможность отремонтировать дом досрочно (но не позднее сроков программы капремонта), если собранных средств будет достаточно, или взять кредит на капремонт. С одной стороны, собственникам придётся проделывать большую работу, но с другой – можно контролировать накопленные деньги и самим определять важнейшие параметры капитального ремонта в своём доме.

Поэтому, представляется правильным перекладывать все эти заботы на Фонд в больших многоподъездных домах, где многочисленным жильцам сложно договориться. Если же дом небольшой или все собственники помещений в нём могут легко договориться, то целесообразным выглядит вариант со спецсчётом.

Правительство Москвы установило минимальный ежемесячный взнос за капремонт в размере 15 рублей с квадратного метра. Именно такой размер взносов основан на многочисленных экспертизах, которые проводились в течение 2014 года. Цена экономически обоснована, при её вычислении эксперты отталкивались от цен на качественные ремонтные работы. Для этого департамента капитального ремонта проводил исследования рынка и анализ возможных подрядчиков для исполнения таких работ.

Если жильцам хочется сделать ремонт быстрее плана (а так можно, главное – не позже срока), то размер отчислений можно увеличить по общему согласию жильцов. В новых квитанциях по оплате услуг ЖКХ должна появиться строчка «Капитальный ремонт», где и будет указана сумма, которую заплатят собственники жилья. Важно отметить, что, поскольку эти взносы включены в общую квартплату, на них распространяются все субсидии и льготы, которые установлены правительством Москвы. Более того, учитывая, что общая сумма платы за квартиру увеличится, под режим субсидий могут попасть новые жильцы. Это произойдёт в случае, если доля расходов на услуги ЖКХ в доходах семьи станет больше установленного властями Москвы значения.

Все взносы, поступившие на счёт, так или иначе контролируются на уровне отдельной квартиры – или через Фонд капремонта, или через банк, в котором открыт специальный счёт. Таким образом, деньги, внесённые с каждой квартиры, учитываются отдельно. Важно отметить, что накопленные средства привязываются к помещению: если продать квартиру, то все средства на капремонт, собранные с неё, не переходят к старым собственникам. И наоборот, если приобрести квартиру в собственность, взносы на капремонт за предыдущий период времени не нужно уплачивать отдельно.

Также для накопленных сумм действует ряд ограничений. Например, на них не могут быть наложены взыскания по обязательствам владельца счёта. С другой стороны, собственник помещения не может потребовать отдать ему его долю внесённых денег. В целом, все правила и ограничения направлены на то, чтобы «заморозить» собранные с каждой квартиры средства и гарантировать, что они будут использованы только на капитальный ремонт. 

Особо нужно отметить, что некоторые граждане не должны платить взносы за капитальный ремонт. Это касается в первую очередь тех, кто арендует жильё (платит непосредственно собственник квартиры), а также владельцев помещений в домах, признанных аварийными или тех, для которых уже установлены сроки и источники средств для сноса или реконструкции. Кроме того, под программу капитального ремонта, а, соответственно, и под взносы за него, не подпадают дома, состоящие менее чем из трёх квартир.