Непопулярные «реформы». Как рейдеры собираются сделать жителей элитного дома людьми второго сорта

Жилой комплекс «Реформ», расположенный примерно в пяти минутах ходьбы от станции метро «Преображенская площадь», моментально привлекает внимание своей нестандартной архитектурой в стиле постмодернизма. Рядом спорткомплекс «Локомотив», Черкизовский пруд и парк «Сокольники». 

Однако подобные стильные и удобно расположенные дома привлекают не только потенциальных покупателей жилья. Управляющей компании «Форас», обслуживающей многоэтажку, пришлось убедиться в этом на собственном опыте.

Рейдерский захват

Первого июля на территории комплекса начали появляться организованные группы парней крепкого телосложения не славянской внешности. Они назвали себя представителями ООО «Управляющая компания "Квартал"» и первым делом взломали замки в помещении индивидуального теплового пункта ЖК «Реформ».

После этого по периметру дома расставили охрану в фирменной одежде. Вскоре материализовались и уборщицы с инженерами в аналогичной униформе.

Их деятельность больше напоминала съемки телешоу, чем настоящую работу: всюду за ними следовали «квартальные» с видеокамерами, фиксировавшими  имитацию бурной деятельности.

Эти видеозаписи потом представлялись как доказательство того, что указанная компания реально обслуживает дом.

В качестве основания своих притязаний представители «Квартала» заявляли, что у них есть все подтверждающие документы, однако никому их не предъявляли.  

Они утверждали, что ранее случилось собрание жильцов ЖК «Реформ», на котором якобы 55% собственников квартир проголосовали за смену управляющей компании. Однако наше издание выяснило, что в действительности лишь ничтожно малая часть владельцев квартир участвовала в этой сходке.  

Нам также удалось узнать, что это не первая попытка «Квартала» захватить контроль над объектами жилой недвижимости. Нечто подобное при участии той же фирмы происходило несколько лет назад в жилом комплексе «Резиденция МОНЕ».

Безыскусное жульничество

В распоряжение нашей редакции оказались копии постановлений Арбитражного суда московского округа от 24 июля 2018 года и Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2018 года по искам ООО «Квартал» к компании «Юнисервис».

Сухие юридические документы рассказали весьма поучительную историю, которая не только показывает, как работают современные рейдеры, но и как с ними можно бороться. Правда, времени это занимает прилично, а жильцы все это время вынуждены терпеть неудобства.  

Согласно документам, с 11 июля 2016-го «Юнисервис» управлял «Резиденцией МОНЭ» на основании договора с застройщиком АО «Компания Панавто».

Однако уже в конце августа того же года был проведен некий открытый конкурс, по результатам которого «Квартал» присвоил полномочия по управлению «Резиденцией МОНЭ». В июне 2017 года они были подтверждены лицензией и распоряжением Мосжилинспекции.

Параллельно «Квартал» подал иск в Арбитражный суд города Москвы в отношении «Юнисервиса» с требованием отдать всю техническую документацию и прочие документы, связанные с управлением жилкомплексом.

В качестве повода в иске утверждалось, что «Юнисервис» якобы некачественно и несвоевременно исполнял свои обязанности по обслуживанию жителей комплекса.

Само по себе это вызывает сомнения, поскольку «Юнисервис» до «конкурса» успел проработать всего один месяц. Крайне маловероятно, что за этот срок могли накопиться серьезные претензии к работе компании.

В ноябре 2017 года Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил исковые требования «Квартала» к «Юнисервису», обязав ответчика передать истцу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением жилым комплексом.

Но уже в июне 2018-го года Арбитражный суд московского округа отправил дело на пересмотр обратно, в Арбитражный суд Москвы. В ноябре после повторного рассмотрения эта судебная инстанция отказала в исполнении требований «Квартала» в полном объеме.

Такой исход стал возможным из-за того, что жильцы были настолько недовольны работой «Квартала», что вынуждены были взять власть в свои руки – благо, закон это позволяет.

Для этого владельцы квартир создали товарищество собственников недвижимости (ТСН) «МОНЭ», которому и перепоручили управление комплексом.

Для этого 24 августа 2017 года было проведено внеочередное собрание владельцев квартир, которое восстановило «Юнисервис» в качестве управляющей компании жилого комплекса.

Хотя судебная тяжба по этом делу еще продолжается, жильцы смогли дать отпор агрессору и инициатива теперь на их стороне.

Старые песни на новый лад

Похоже, что рейдеры учли свое поражение в деле «МОНЭ», и захват ЖК «Реформ» начали с создания карманного товарищества собственников жилья (ТСН).

Карманного во всех смыслах: не только подконтрольное злоумышленникам, но и мизерное по своему размеру. В него вошли лишь семь владельцев апартаментов, при том, что в комплексе их несколько сотен.

Сговорившись с ООО «Квартал», они решили учредить альтернативное ТСН. Все «семеро смелых» оказались злостными неплательщиками. Их интерес понятен – и долги по квартплате себе спишут, и подзаработают. 

21 апреля текущего года группировка провела свое первое собрание, на котором избрала себя в полном составе в правление ТСН и презентовала устав, написанный юристами «Квартала».

Согласно документу, правление ТСН получает право самолично, без согласования с остальными жильцами сдавать в аренду помещения, фасады и территории жилого комплекса, брать банковские кредиты и менять подрядчиков, обслуживающих дом. 

Фактически агенты «Квартала» попытались узурпировали власть в ЖК «Реформ» и превратить остальных жильцов в бесправных граждан второго сорта, которые ни на что не могут повлиять в собственном доме.

Это агрессивное меньшинство решило навязать остальным жителям в качестве управляющей компании ООО «Квартал», которая уже показала свою некомпетентность в деле обслуживания жильцов в ситуации с «Резиденцией МОНЭ».

Сейчас рейдеры пытаются соблазнить остальных жильцов снижением квартплаты, однако здесь есть все признаки мошенничества.

Скупой платит дважды

Правление новосозданной ТСН на своем собрании не только безальтернативно назначило ООО «УК Квартал» управляющей компанией дома, но и установило стоимость квартплаты на уровне чуть менее 92 рублей в месяц.

В эту сумму входят работы по обслуживанию здания и имущества (80,05 руб.) и по поддержанию общественного порядка (11,79 руб.). Правда, не включена стоимость оплаты услуг новой УК – 17 рублей за квадратный метр. Это оплачивается отдельным чеком.

Так что суммарно жильцам предлагают платить «Кварталу» 108,84 руб. за кв. м в месяц.

При этом на текущий момент компания «Форас» собирает с жильцов по 100 рублей в месяц.

Как рассказали в компании, сюда включены также расходы на вывоз снега, регулярное мытье окон, уборку помещений, дезинсекцию, благоустройство и обслуживание различных технических систем дома, в том числе захваченного «Кварталом» индивидуального теплового пункта.  

Все эти расходы не учтены в смете «Квартала». Однако мало кто из жильцов об этом знает. И на этом строится расчет пронырливых дельцов, которые заявляют людям, что их расходы на жилье уменьшатся. По факту же «квартальные» будут собирать с людей больше денег и оказывать меньше услуг.

Впрочем, кое-какие оригинальные сервисы, которые не предоставляет УК "Форас", у «Квартала» есть. 

Жильцов заставят заплатить за выбивание долгов

Нам удалось ознакомиться со сметой УК «Квартал», в которой по договору с виртуальным ТСН заложены расходы в размере 124 тыс. рублей в месяц на оплату коллекторской службы, которая займется взысканием долгов с жильцов. Естественно, не с тех семерых злостных неплательщиков, которые входят в правление новоявленного товарищества собственников.

Представьте себе, при малейшей задержке с квартплатой к вам начинают настойчиво стучаться в двери молодые люди спортивного телосложения. Те самые, что с 1 июля стали регулярно появляться на территории ЖК «Реформ» и нервировать жильцов.

Фактически людей вынуждают оплачивать выбивание долгов из самих себя. О такой «прогрессивной» практике нам еще слышать не доводилось. 

Неизбежный рост тарифов

Если сравнить сметы «Квартала» и «Форас», то становится понятно:  сохранить тарифы даже в рамках 110 рублей за м.кв. агрессивным бизнесменам не удастся. Ведь все равно рано или поздно придется убирать снег, следить за отоплением и прочими техническими нюансами, которые скрупулезно учитывает нынешняя управляющая компания.

Если считать по их расценкам, эти услуги увеличат тариф почти на 31 рубль с квадратного метра. То есть, если управляющей компанией станет «Квартал», то вскоре после этого владельцы жилья будут вынуждены платить уже по 140 рублей за квадратный метр ежемесячно – ровно на 40% больше, чем сейчас.   

Апартаменты в ЖК – от 39,2 до 129,37 кв. м. Следовательно, их владельцам придется переплачивать каждый месяц от полутора до пяти тысяч рублей.

На фото - гендиректор УК "Квартал" Георгий Тетдоев руководит взломом ИТП дома "Реформ"

За чей счет банкет

Также бросается в глаза и то, что у рейдеров месячный фонд оплаты труда и договор на вывоз бытовых отходов суммарно на 237 тысяч рублей в месяц больше, чем у нынешней управляющей компании.

Судя по всему, эти ребята привыкли жить на широкую ногу. А платить за это придется жильцам. Им будет трудно спорить – ведь всегда рядом будут крепкие парни спортивного телосложения из коллекторской службы.

Да, и владельцам квартир, конечно же, придется не только оплачивать из своего кармана коммунальные услуги за злостных неплательщиков из правления самоназванной ТСН, но и платить этим семерым зарплату.

Шум, гам и пожар

Когда подобные нечистые на руку компании получают в свое распоряжение жилые комплексы, они начинают искать возможности для дополнительной прибыли. При этом интересы жильцов для бизнесменов оказываются на последнем месте.

На фасадах домов появляется кричащая реклама, во дворе – торговые павильоны и автомойки. Неблагонадежные арендаторы коммерческих помещений зачастую привлекают внимание полиции.

Нередко в подвалах, на технических этажах, а то и в квартирах по соседству с законопослушными жильцами под видом хостелов открываются общежития, бордели или наркопритоны, на которые управляющая компания просто закрывает глаза – ведь они приносят прибыль.

Так, в начале нынешнего года в Санкт-Петербурге в Санкт-Петербурге компания "Уютный дом" Василеостровский" открыла в подвале здания хостел для иностранных рабочих.

За две недели до этого в Краснодаре  схожая ситуация  чуть не привела к взрыву многоэтажного дома.

Пять гастарбайтеров из Таджикистана оборудовали себе место для ночлега в подвале. Еду они себе готовили на плите, присоединенной к газовому баллону.

Однажды жителей дома, не подключенного к газораспределительной сети, испугал сильный запах газа. Из баллона произошла утечка, на которую обитатели подвала не обратили внимания. Трагедии тогда едва удалось избежать.

Пока ничего подобного в ЖК «Реформ», к счастью, произойти не может, но уже сейчас бизнес-агрессоры способны создать трудности жителям дома.

Пока суд да дело

В управляющей компании «Форас», которая обслуживает дом с 2018 года, нас заверили: приложат все усилия, чтоб не дать своих жильцов в обиду. Они намерены обеспечивать людей всеми услугами по действующему договору.

Однако более чем вероятно, что УК «Квартал» будет продолжать делать то же, что и сейчас. В частности, изображать бурную деятельность по выполнению тех же функций – исключительно для того, чтобы заснять это на камеру.

Потом это видео может быть использовано для того, чтобы поднять шумиху в прессе или предъявлено в суде как «доказательство» того, что рейдеры работают на благо жильцов.

Благодаря этой «работе» жильцы станут получать двойные квитанции об оплате, что их вряд ли обрадует.

Куда смотрит полиция

Ситуация отягощается тем, что в уголовном кодексе Российской Федерации на текущий момент нет отдельной статьи, регулирующей непосредственно рейдерство. Как правила, подобные дела правоохранители квалифицируют как мошенничество (ст. 159 УК РФ), однако в итоге приговор может быть вынесен по десяти различным статьям.

Для того, чтобы доказать подделку документов самоназванного товарищества собственников недвижимости, понадобится решение суда. Ну а пока полиция разводит руками – не может определить состав преступления.  

В управе Москвы также в курсе сложившейся ситуации, однако пока дело представляется «спором хозяйствующих субъектов», власть вмешиваться не станет.

Данная коллизия законодательства создает благодатную почву для рейдерства и проблемы для жильцов. Злоумышленники открыто идут на нарушение закона, поскольку знают: их нарушения нужно долго доказывать в суде, как показывает случай с ЖК «МОНЭ».

По информации MOS.NEWS